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회사 발령으로 이사 날짜는 이미 정해졌는데, 집주인은 "다음 세입자가 안 구해진다"며 보증금 얘기를 자꾸 미룬다면 마음이 급해집니다.
계약은 분명히 끝났는데 돈은 안 들어오고, 짐은 싸야 하는 상황입니다.
이럴 때 무작정 이사부터 가면, 그동안 지켜온 대항력과 우선변제권이 흔들릴 수 있습니다.
그래서 필요한 절차가 임차권등기명령 신청입니다.
이 글은 누가 신청할 수 있고, 어디에 어떻게 신청하며, 비용은 얼마나 드는지를 순서대로 정리한 것입니다.
결론부터 — 이런 상황이면 지금 신청하세요
임대차 계약이 끝났는데 보증금을 전부든 일부든 돌려받지 못한 상태라면 신청 대상입니다.
전세든 월세든 상관없고, 보증금을 한 푼도 못 받았든 일부만 못 받았든 신청할 수 있습니다.
특히 이사를 먼저 가야 하는 상황이라면 더 서두르는 편이 안전합니다.
전입신고를 그대로 유지한 채 버틸 수 없는 사정이 있을 때, 이 절차가 대항력과 우선변제권을 이어주는 역할을 합니다.
임차권등기명령이 뭔가요
말이 어렵게 느껴지지만 개념은 단순합니다.
임대차가 끝났는데도 보증금을 못 돌려받은 임차인이, 법원에 요청해 그 사실을 등기부에 남기는 절차입니다.
이 등기가 되면 임차인이 이사를 가고 전입신고를 다른 곳으로 옮기더라도, 기존에 갖고 있던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
원래 대항력은 그 집에 실제로 살면서 전입신고가 돼 있어야 유지되는 것이 원칙인데, 이 절차를 거치면 이사를 가도 권리가 끊기지 않는 것입니다.
출처 : 찾기쉬운 생활법령정보 · 법제처(easylaw.go.kr)
신청 대상과 요건부터 확인하세요
신청하려면 아래 두 가지만 충족하면 됩니다.
생각보다 요건이 복잡하지 않습니다.
① 임대차 계약이 종료된 상태여야 합니다.
계약기간 만료든, 중도 해지 합의든 상관없이 계약관계가 끝났으면 됩니다.
② 보증금을 돌려받지 못한 상태여야 합니다.
전액을 못 받은 경우는 물론, 일부라도 못 받았다면 그것만으로도 신청 대상이 됩니다.
다만 임차주택이 등기된 건물이어야 한다는 점은 짚어둘 필요가 있습니다.
법제처 안내를 보면 등기된 주택이 원칙이지만, 사용승인을 받아 건축물대장이 작성된 경우처럼 예외가 인정되는 사례도 있습니다.
미등기 건물이라 애매하다면 아래에서 안내하는 상담 창구에 먼저 물어보는 편이 확실합니다.
출처 : 찾기쉬운 생활법령정보 · 법제처(easylaw.go.kr)
관할법원과 신청 방법 두 가지
신청서는 아무 법원에나 낼 수 있는 게 아닙니다.
임차주택이 있는 곳을 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 또는 시·군 법원에 내야 합니다.
이사 갈 집이 아니라 기존에 살던 집 주소 기준이라는 점을 헷갈리지 않아야 합니다.
신청 방법은 크게 두 가지입니다.
방문 신청 — 관할 법원의 민사신청과에 직접 가서 신청서와 첨부서류를 제출하는 방식입니다.
서류를 접수창구 직원과 함께 확인할 수 있어 처음 해보는 분에게는 이 편이 덜 헤맵니다.
전자소송 신청 — 대법원이 운영하는 전자소송포털에서 온라인으로 접수하는 방식입니다.
회원가입과 공동인증서(또는 간편인증) 로그인 후 민사 비송 사건 메뉴에서 주택임차권등기명령 신청을 선택하고, 서류를 파일로 첨부해 제출하면 됩니다.
법원까지 갈 시간이 없을 때 유용하지만, 처음이라면 화면 구성이 낯설 수 있어 여유를 두고 진행하시길 권합니다.
🔗 공식 사이트 바로가기 — 찾기쉬운 생활법령정보
법제처가 운영하는 공식 생활법령 안내 사이트입니다. 임차권등기명령의 요건, 신청서 기재사항, 절차를 법 조문과 함께 확인할 수 있습니다. (새 창으로 열립니다)
신청 서류 체크리스트
서류는 미리 챙겨두면 신청이 한결 수월합니다.
기본적으로 아래를 준비하면 됩니다.
- 임차권등기명령 신청서
- 임대차계약서 사본(확정일자가 찍힌 것)
- 임차주택의 등기사항증명서(등기부등본)
- 주민등록등본 또는 초본(점유·전입 사실 확인용)
- 계약이 종료됐음을 보여주는 자료(계약만료 통지, 해지 합의서 등)
- 보증금을 아직 못 받았음을 소명하는 자료
출처 : 찾기쉬운 생활법령정보 · 법제처(easylaw.go.kr)
전자소송으로 신청하면 이 서류들을 스캔본이나 사진 파일로 첨부하게 됩니다.
다만 개별 사안에 따라 법원이 추가 서류를 요구할 수 있어, 정확한 목록은 신청 화면 안내나 접수창구에서 최종 확인하는 편이 확실합니다.
비용 얼마나 드나
가장 궁금해하시는 부분입니다.
직접 신청하면 법원에 내는 실비만 들고, 대행을 맡기면 수수료가 추가됩니다.
법제처 공식 안내 기준으로 임대인 1명·임차인 1명·주택 1건일 때 직접 신청 비용은 아래와 같습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 인지세 | 2,000원 |
| 등기수입증지(부동산 1개당) | 3,000원 |
| 등록면허세+지방교육세 | 7,200원 |
| 송달료(당사자별 3회분씩) | 31,200원 |
| 합계(기준 예시) | 43,400원 |
출처 : 찾기쉬운 생활법령정보 · 법제처(easylaw.go.kr), 2026년 8월 기준
당사자가 더 있거나 부동산이 여러 건이면 송달료·등기수입증지가 늘어나 총액이 달라질 수 있습니다.
그래서 대체로 4만 원대에서 5만 원대 사이로 보시면 크게 벗어나지 않습니다.
법무사에게 대행을 맡기면 여기에 수수료가 더 붙습니다.
자료에 따라 편차가 있지만 대체로 20만 원에서 30만 원대가 추가되는 것으로 알려져 있고, 사무소나 지역에 따라 이보다 더 받는 경우도 있습니다.
서류가 복잡하지 않고 시간 여유가 있다면 직접 신청도 충분히 해볼 만하지만, 정확한 견적은 법무사 사무소에 직접 문의해 확인하시길 권합니다.
참고로 이 신청 비용은 임대인에게 청구할 수 있는 비용으로 알려져 있습니다.
보증금을 돌려받을 때 함께 정산을 요구할 수 있다는 뜻이니, 영수증을 챙겨두면 도움이 됩니다.
신청 이후 절차와 이사 전 꼭 확인할 점
신청서를 냈다고 바로 끝나는 게 아닙니다.
신청 → 법원 심사(필요하면 보정 요청) → 결정 → 등기소에 등기 촉탁 → 등기부에 실제 기재, 순서로 진행됩니다.
여러 법률정보를 찾아보니, 서류에 문제가 없으면 등기부에 실제로 기재되기까지 대체로 2~3주 안팎이 걸린다는 안내가 많았습니다.
예전에는 임대인이 법원 서류를 받지 않고 버티면 등기가 하염없이 미뤄지는 문제가 있었습니다.
하지만 2023년 7월 19일부터는 임차권등기명령 결정이 임대인에게 송달되기 전에도 등기를 촉탁할 수 있도록 제도가 바뀌었습니다.
집주인이 우편물을 안 받는다는 이유만으로 등기가 무기한 막히지는 않는다는 뜻입니다.
다만 서류 보정 요청이 오거나 법원·등기소 사정에 따라 기간이 더 길어질 수 있으니, 진행 상황은 전자소송 사이트나 접수 법원에서 직접 확인하는 편이 정확합니다.
출처 : 법무부 — 「임대인 송달 없이도 임차권등기를 할 수 있게 되었습니다」(moj.go.kr), 임차권등기명령 절차에 관한 규칙(대법원규칙 제3102호, 2023. 7. 19. 시행)
가장 중요한 주의사항은 따로 있습니다.
신청서를 냈다는 사실만으로는 부족합니다.
법원의 결정이 나고, 실제로 등기부등본에 임차권등기가 기재된 것을 확인한 뒤에 이사하는 편이 안전합니다.
법제처 생활법령 안내는 "임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다"고 설명합니다.
뒤집어 말하면 등기가 되기 전에 짐을 빼고 전입신고를 옮겨버리면 그 보호를 받지 못할 수 있다는 뜻입니다.
급하다고 신청서만 접수해두고 서둘러 이사부터 가는 경우가 있는데, 이렇게 하면 등기가 되기 전 공백 기간 동안 권리가 흔들릴 위험이 있습니다.
이사 날짜를 정할 때는 이 시차를 감안해 여유 있게 잡는 편이 안전합니다.
출처 : 찾기쉬운 생활법령정보 · 법제처(easylaw.go.kr) — 개별 사안 판단은 관할 법원·전문가 확인이 필요합니다.
내 전세금을 지키는 다른 안전장치를 미리 마련해두는 방법도 있습니다.
전세금 못 돌려받을까 걱정된다면(전세보증금 반환보증 가입 조건과 신청 방법)도 함께 확인해보시면 이후 비슷한 상황을 예방하는 데 도움이 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 임차권등기명령을 신청하면 그날 바로 이사 가도 되나요?
A. 신청 접수만으로는 부족합니다. 법원 결정 후 실제로 등기부등본에 기재된 것을 확인한 뒤 이사하는 편이 안전하다는 안내가 일반적입니다. 정확한 진행 상황은 전자소송 사이트나 접수 법원에서 확인하시길 권합니다.
Q. 보증금을 일부만 못 받았어도 신청할 수 있나요?
A. 네, 전액이 아니라 일부만 돌려받지 못한 경우도 신청 대상에 포함되는 것으로 안내되고 있습니다. 다만 구체적인 소명 자료는 상황에 따라 다를 수 있습니다.
Q. 집주인이 서류를 안 받으면 어떻게 되나요?
A. 예전에는 송달이 안 되면 등기가 계속 미뤄졌지만, 2023년 7월 19일부터 제도가 바뀌어 결정이 임대인에게 송달되기 전에도 임차권등기를 촉탁할 수 있습니다. 집주인이 우편물을 안 받는다고 해서 등기가 무기한 막히지는 않습니다. 다만 이후 보증금 반환 절차는 개별 사안 차이가 커서, 진행 상황은 접수 법원에 직접 문의하는 편이 정확합니다.
Q. 직접 신청과 법무사 대행, 어느 쪽이 나을까요?
A. 서류가 복잡하지 않고 시간 여유가 있다면 전자소송으로 직접 신청해도 충분하다는 의견이 많습니다. 사정이 급하거나 서류 준비가 부담스럽다면 법무사·변호사 대행을 고려할 수 있는데, 수수료는 사무소마다 차이가 크니 미리 견적을 확인하시길 권합니다.
Q. 등기된 건물이 아니면 신청이 아예 안 되나요?
A. 원칙적으로 등기된 임차주택을 기준으로 하는 절차입니다. 다만 법제처 안내에 따르면 사용승인을 받아 건축물대장이 작성된 경우처럼 예외가 인정되는 사례도 있습니다. 내 상황이 예외에 해당하는지는 대한법률구조공단이나 관할 법원 민사신청과에 먼저 문의해보는 편이 확실합니다.
복잡한 사정이 있거나 법률 자문이 필요하다면, 대한법률구조공단(국번없이 132) 또는 변호사 상담을 받아보시길 권합니다.
이 글의 요건·비용·절차는 2026년 8월 기준으로 정리한 참고 정보이며, 정확한 신청 서식과 최신 기준은 관할 법원이나 대법원 전자소송 사이트에서 다시 확인하시길 권합니다.
🔗 지금 바로 확인하기 — 대법원 전자소송포털
아래 버튼을 누르면 대법원이 운영하는 전자소송 공식 사이트로 이동해, 회원가입과 인증 절차를 거쳐 주택임차권등기명령 신청서를 온라인으로 제출할 수 있습니다. (새 창으로 열립니다)
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찾기쉬운 생활법령정보(법제처) — 임차권등기명령 신청 (링크)
찾기쉬운 생활법령정보(법제처) — 임차권등기명령의 신청비용 (링크)
대법원 전자소송포털 (링크)
대한법률구조공단 — 전화상담 안내 (링크)
법무부 — 임대인 송달 없이도 임차권등기를 할 수 있게 되었습니다 (링크)
국가법령정보센터 — 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 (링크)
본문의 요건·서류·비용은 2026년 8월 기준으로 정리한 것입니다.
개별 사안의 세부 절차와 서류는 관할 법원과 사건에 따라 달라질 수 있으니, 신청 직전에 관할 법원 민사신청과나 대법원 전자소송 사이트에서 한 번 더 확인하시길 권합니다.
이 글의 내용은 참고용이며, 법률 자문이 필요하면 대한법률구조공단(132) 또는 변호사 상담을 받으시길 권합니다.